「造作譲渡不可」！拒否する大家さんの心理と、承諾を得るための対応策を紹介
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飲食店の閉店コストの大部分を占めるのは原状回復工事であり、それを回避する手段が造作譲渡です。ただし、賃貸借契約書に「造作譲渡不可」とあれば、大家さんに交渉をして造作譲渡を認めてもらう必要があります。近年は、造作譲渡が広まり、交渉をすれば承諾してくれる大家さんは少なくありません。一方で拒否されることも……。そこで、造作譲渡を拒否する大家さんへの対応策をご紹介します。
造作譲渡は大家さんにとってもメリットあり
賃貸借契約書には一般的に、契約終了時には賃借人は自分で設置した内装などを撤去し、原状回復をしなければならないという内容が書かれています。つまり造作譲渡は契約に反すること。そのため、事前に大家さんの承諾を得てから進めます。もし承諾を得ないまま進めると、現オーナーが新しい入居者に「また貸し」するような状況になるため、トラブルに発展することは避けられません。では大家さんとはどのように交渉をすればよいのでしょうか。まずは、造作譲渡には大家さんにとって次のようなメリットがあることを伝えるのがよいでしょう。
■次の入居者が決まれば、家賃収入が途絶えない
解約予告期間に大家さんは新しい入居者を募集し、家賃収入を継続的に得られるようにします。造作譲渡を承諾すると次の入居者が決まりやすくなるので、大家さん自ら新しい入居者の募集をする手間も、家賃収入が途絶えるリスクもなくすことができます。
■大家さんは内装造作物に関する契約不適合責任を負わない
譲渡後の造作物に認知されていないトラブルが見つかった場合、責任を持つことを契約不適合責任と言います。契約不適合責任は現オーナーが持つため、大家さんに負担が発生するようなことはありません。また、古くなった設備を新しくするときには新オーナーが費用負担をするのが一般的です。
■原状回復義務は新オーナーが引き継ぐ
造作譲渡を承諾しても、原状回復工事は新オーナーに引き継がれるため、今後、原状回復がされないまま明け渡させるといった心配はありません。
■建物への影響が少ない
内装工事、原状回復工事を繰り返せば、建物の劣化を早めてしまうことが想像できます。造作譲渡をすると、新オーナーによる工事は小規模なもので済ませられるので、建物への影響を小さくできます。
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大家さんに「造作譲渡不可」と言われたら…
交渉をしても、契約書通りに原状回復をしてほしい言われることもあります。その場合、大家さん側に何らかの考えがあるはず。よくあるのは、次のようなことです。
■何らかのトラブルが起きている
造作譲渡の相談をするときは、大家さんとのトラブルがないことが大前提です。家賃滞納、大家さんや管理会社、近隣とのトラブルが起きている場合、まずはトラブルを解決しなければ承諾を得るのは難しいでしょう。
■インフラの状況を確認したい
現オーナーが長く営業していた場合、原状回復工事をして給排水や電気系統の状態を把握しておきたいということがあります。大家は内装造作物に関する契約不適合責任を負わないことを丁寧に説明するとともに、その旨を契約書面に明記できることも伝えましょう。
■飲食店の入居に抵抗がある
匂いや煙、ゴミなどの問題がきっかけとなり、次のテナントは飲食業以外にしたいと考えている大家さんもいます。具体的に飲食店の何が問題かを伺い、飲食店側が取るべき対策を書面にするなど、真摯な態度が求められます。
造作譲渡での退去を場合、解約の意思を申し入れる「解約予告」は造作譲渡の承諾が得られてから行ってください。大家さんに造作譲渡の相談をすると同時に解約予告をしてしまうと、退去日が決まってしまうため、造作譲渡が成立しなくなってしまうこともあり得るためです。また大家さんに造作譲渡の相談をするまで、実際のところどう考えているのかはわかりません。とはいえ何も準備をしないまま相談をすると、交渉がこじれていくことも。造作譲渡には大家さんにとってもメリットがあること、大家さんが造作譲渡に反対する場合に考えられる理由と対応策を理解した上で、戦略的に交渉を進めることが大切です。
