飲食店の撤退時に必要な「原状回復」とは？ 費用感や回避する方法について知ろう
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飲食店を退店する際、「原状回復義務」を果たす必要があります。ただ、多くの方が退店をはじめて経験するため、「原状回復とはどんな状態をいうのか？」「どんなことをすればいいのか？」そして、「費用はどれくらいかかるのか？」といった疑問をお持ちでしょう。原状回復義務の内容とそれを回避をする方法を紹介します。
飲食店の退店時は、原状回復を求められる
原状回復義務とは、賃貸借契約が終了する際に、賃貸物件を契約当初の状態に戻すことを言います。
賃貸住宅を解約する場合は、経年劣化や通常範囲内の消耗を修繕するための費用は賃料に含まれているため、原状回復するための工事をしたり、費用を請求されたりすることはありません。
一方、店舗物件を解約する場合には借主が原状回復する必要があります。店舗物件では設備の使用頻度も人の出入りも多く、消耗が経年劣化とは言えないためです。契約終了時には原状回復を済ませておかなければいけないため、契約期間内に原状回復工事を行います。
原状回復は、多くの場合、建物躯体のみにして、内装も設備等も一切ない状態を指します。一般的には、壁や天井、床、間仕切り、窓、電気の配線、照明、カウンターや棚などの造作、水回り、破損箇所が原状回復の対象になります。ただ、借主にどの程度の工事をする義務があるのかは契約によって異なるため、賃貸借契約書をよく確認することが大切です。特約事項を確認すると、「貸主がよい状態だと判断すれば、原状回復工事をしなくてもよい」と書かれているケースもあります。
「原状回復」と言いながら、交渉の段階で「床はこの工事をして」「壁紙はこういうものに張り替えて」など工事を指定してくるケースもあるようですが、契約書になければ、応える必要はありません。
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原状回復工事の費用は高額になることも
工事は専門の業者に依頼をして行います。物件によっては＋αの費用が発生します。例えば、地下や2階以上の空中階に店舗があり工事機材の搬入がしにくい、ニオイが染みついていてクリーニングが必要、個室が多く造作物の撤去が多い、電気の配線や水まわり・ガスの配管を変えた、といった場合が考えられます。ラーメン店、鉄板焼き店、焼き肉店などは厨房設備やガスの配管を変更していることが多く、高額な工事費用が必要になる傾向があるようです。
原状回復の範囲が契約書に示されていても、貸主と借主との間で認識が異なるのは珍しいことではありません。確認資料を作成したり、貸主との話し合いに工事業者に立ち会ってもらったりすることをおすすめします。
工事で発生した廃棄物は自治体の廃棄物処理条例に従って処理することが求められます。工事業者選びを間違うと、不法投棄が起き、トラブルになることも。見積もりがずさんな業者は避ける、実績のある業者を選ぶようにするなど、事前に対策を取ることがおすすめです。
原状回復工事を回避する方法として、まず「居抜き売却」を検討するのが一般的
解約時にかかる費用は原状回復工事費だけではありません。解約予告期間の賃料や敷金償却が必要なケースもあります。退店には大きな出費が伴います。しかし、原状回復工事を回避することはできます。それが、居抜きでの売却です。
居抜き売却では内装や設備をそのまま残し、次の借り手に引き継いでもらうため、原状回復工事費用がかかりません。契約期間内に工事をする必要もないので、営業できる期間が長くなるメリットもあります。
ただし、貸主の承諾がなければ居抜き売却はできないなどの注意点も多いため、居抜き売却をしたい場合は専門の業者に依頼することをおすすめします。
